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央行降息对房地产的影响:降息对房地产重大利好!
安仁房产网 www.330735.com 更新:2014-11-21  来源:华尔街见闻

  今天晚间,中国人民银行意外降息,宣布明天起金融机构一年期贷款基准利率下调0.4个百分点至5.6%;一年期存款基准利率下调0.25个百分点至2.75%,同时结合推进利率市场化改革,将金融机构存款利率浮动区间的上限由存款基准利率的1.1倍调整为1.2倍;其他各档次贷款和存款基准利率相应调整,并对基准利率期限档次作适当简并。

  广发房地产研究小组指出,从历史经验上看,降息将对房地产是重大利好,无论是对房地产销售面积还是房价都将产生积极影响,而且,地产板块也将受到显著拉动。

  以下为华尔街见闻摘录的要点:

  以史为鉴:2008年和2012年降息的影响

  1998年住房商品化之后,降息周期主要有两轮,第一轮是在2008年,第二轮是在2012年。2008年降息周期始于2008年9月16日,6次降息,伴随4次降准;2012年降息周期始于2011年12月5日,2次降息,伴随3次降准。

  通过回顾2008年和2012年两轮降息周期的历史,我们主要回答以下问题:

  1、降息之后,地产行业基本面(包括新建住宅成交面积和价格)如何变化?基本结论是:降息对于住房成交面积的提振作用立竿见影、效果显著;对于房价的影响有滞后、但是影响持续时间较长,通常在降息3~6个月后,房价同比增速由负转正,并且同比正增长的持续时间均超过了12个月。

  2、降息之后,地产板块收益率如何?背后的逻辑是什么?基本结论是:在前两轮降息周期中,地产板块超额收益(相对沪深300)都十分显著,绝对收益在2008 年降息周期中超过+200%,在2012年降息周期中超过+40%

  (考察时间段:2008年9月1日-2009年7月31日、2011年12月1日 -2012年7月31日)。逻辑上看,我们认为,降息从三个方面提升了地产企业的RNAV估值:一是成交提振带动周转速度加快,二是房价上升提高利润水 平,三是贴现率WACC下降。

  3、降息之后,哪些地产企业的股价弹性最大?从历史经验看,有两条逻辑,一是销售弹性最大的地产股,这是最直接的逻辑,多次得到验证,二是有息负债的压力因降息边际改善最大的地产股,通常是锦上添花。最明显的例子是阳光城(000671,股吧),在两轮降息周期中,它的销售弹性和负债改善都极为显著,因而在两轮周期中的股价涨幅都排名前十。

  成交面积:立竿见影、效果显著

  我们选用24个重点城市日度成交数据,来反映降息前后住房成交绝对量变化,数据来源是各个城市的房管局,保证有效性和及时性,同时,这24个城市都有覆盖两轮降息周期的完整日度成交数据。

  在2008年周期中,降息始于2008年9月,当时日均成交量大约在30万平米,从9月份到12月份,成交量持续上升,2009年12月,日均成交量约为85万平米,即使是在行业传统淡季的6~9月份,日均也有50~70万平米。

  在2012年周期中,尽管降息是从2012年6月开始的,但从2011年12月开始,连续3次降准(2011年12月、2012年2月、2012年5月), 因此,该轮周期的起点应该是2011年12月,在此之前,日均成交面积连续6个月徘徊在40万平米左右,而降准开始后,成交量同样是持续上扬,2012年 12月,日均成交量约为80万平米。

  以上是成交绝对量的情况,从相对量来看,降息对成交的影响效果更为显著,统计局的月度数据显示,降息降准后,商品住宅销售面积累计同比增速在短期内即由负转正,并且转正后增幅扩大至很高的水平。

  具体来看,在2008年周期中,月度累计同比增速从-20%(2008年12月)持续改善,升至+54%(2009年11月)。

  在2012年周期中,月度累计同比增速从-16%(2012年2月)升至+2%(2012年12月),并且信贷放松的效果持续到整个2013年全年,累计同比增速至+17.5%(2013年12月)。

成交价格:反应有滞后(3~6个月),上涨有惯性

  利率下降对于房价的影响略为复杂,我们主要从中期和短期的角度进行讨论。从中期来看,房价与货币政策相关度较高,从短期来看,房价与库存水平或者去化周期相 关,而库存水平又与成交相关。因此,利率下降对于房价的直接影响,是从货币的逻辑出发,对于房价的间接影响,则是从成交和库存的逻辑出发。

  房价指标我们选取统计局公布的70个大中城市新建住宅价格指数。

  具体来看,在2008年周期中,中期因素即货币政策主导了利率对房价的影响,遵循的逻辑是货币政策放松→M2增速上升→房价增速上升,M2同比增速在 2008年9~11月维持低点+15%左右,此后伴随降息周期,M2增速开始逐步回升,最高到2009年11月的+30%。与此相对应,房价单月同比增速 从2009年3月的-2%开始,逐步转正并且增速扩大,最高到2010年5月的+15%。房价对于M2的反应时滞大约3~6个月,但房价同比高速上涨 (+9%以上)持续时间达到12个月,环比增速为正的持续时间则达到29个月。

  与2008年周期不同,在2012年周期中,M2月度同比增速不再大幅波动,基本一直稳定在+13%~+16%。我们认为,在2012年周期中,主要观察的是短期因素,即库存情况。利率下降促进成交,楼市库存去化周期也在降息开始后就逐步下降,也就是去化速度加快、库存水平下降。房价对此的反应也约滞后 3~6个月:2012年1月,重点城市的楼市库存去化周期达到顶峰的23个月,到2012年12月,已经降至9.5个月,而房价单月同比增速则是从 2012年6月的-1.3%见底,此后开始回升,直至2013年12月的+9.3%。

  地产板块超额收益十分显著

  从历史经验看,在利率下降的环境中,地产板块都 获得较大的超额收益。我们以2007年1月1日作为基准日,选取万科A、保利地产(600048,股吧)、华侨城A、金地集团(600383,股吧)和招商地产(000024,股吧)、按照基准日市值计算等权重构建地产板块 组合。上述5家地产公司,是市值和规模靠前的、以住宅开发为主的地产公司,更具备研究的代表性。

  我们定义:超额总回报 = 地产板块组合总回报 – 沪深300总回报(总回报计算基准日为2007年1月1日)

  根据定义,当超额总回报在某段时间内为正并且持续上升时,表明我们构建的地产板块组合相对于沪深300,在这个时间段内的超额收益为正,反之,超额收益为 负。从两轮降息周期来看,在2008年周期中,获得持续超额收益的时间段约在2008年9月至2009年7月,在2012年周期中,2011年12月到 2012年7月,地产板块组合都有较好的超额收益。

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