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长沙楼市成交冷热不均 土地市场大河西是核心
安仁房产网 www.330735.com 更新:2014-07-25  来源:潇湘晨报

  长沙楼市成交冷热不均,二八定律再现

  2014年上半年,近八成土地以底价成交,底价卖地的情况相比去年全年上涨26%,为历年之最。今年上半年,近乎克制的理性导致开发商出手拿地频次减少,多房企争抢同一地块的火爆局面濒临绝迹。

  同时,纵观2014年上半年成交土地面积194万方的规模里,71%为商住用地、20%为商业用地、9%为住宅用地。而在619万方的新增建筑面积成交中,商业体量占比52.31%,住宅体量占比仅47.69%——这意味着,长沙新增土地成交中商业体量占比持续走高,并在今年上半年超过50%的参考线。

  “商业占比过半,未来运营压力巨大。”在湖南中原资源中心总监陈世霞看来,如此大的商业用地出让,极其考验长沙多家相应开发商的后续运营能力。可以预计的是,随着长沙土地市场又一波调整潮的到来,二八定律将成再度主导这座中部地区二线城市土地市场的主题词。

  地价走势

  近一年处于地价震荡盘整期

  2012年年中,包括长沙在内的全国房地产市场出现强劲复苏,随之而来的,是长沙房产圈里上百家房企在土地市场一掷千金、攻城略地的一年。进入2014年上半年,由于土地年度出让计划公布权划归地方,自行调节空间加大;同时楼市降温波及土地市场,二季度土地供应量跌至三年内新低,不少开发商在土地市场上,亦加入“观望者”的阵营。

  长沙土地单价自2012年一季度进入上行通道,于2013年二季度达到峰值,近一年处于地价震荡盘整期,今年二季度,受制于出让土地质素平均水平及上市量,楼面地价涨势显弱,但依然处于相对高位。

  纵览中原地产提供的一份2009-2014最近5年内的长沙市内六区土地成交量季度走势图,不难发现,长沙土地成交(宗数)曲线在22个季度内,仅仅出现过两次成交10宗左右的低谷——其中一次,是在2011年的2季度;另一次,则出现在今年2季度。

  需要特别指出的是,今年上半年的这次土地成交的“跳水”,是在2013年末,一个季度成交近60宗土地、并创下历史新高的背景下出现的,从火爆突然进入苦寒的悄然转换间——或许暗示了开发商面对水涨船高的拿地成本逡巡不进的观望态度。

  此外,根据湖南中原的统计,2014年上半年长沙市内六区土地交易额135.23亿元,同比下跌28.82%、环比下跌49.23%。楼面地价为2183元/㎡,却出现了同比上涨1.41%、环比上涨14.48%的“量跌价升”态势——在成交阻滞的背景下,土地价格依然在高位盘整,则或许意味着另外一重隐忧。

  土地市场区域扫描

  土地市场集中度降低,但大河西仍是核心

  2014年上半年,长沙土地市场成交依然以岳麓、望城两区为主,上半年占比达到68%,相比2013年76%缩小8个百分点,相比之下,雨花、芙蓉两区土地市场在今年出现复苏,因而对大河西在长沙土地市场的高集中度,造成了一定的稀释。

  分具体区域来看,2014年上半年长沙市内六区共成交土地面积194万方,其中望城区占43%、岳麓区占23%、雨花区占18%、天心区占2%、开福区占5%、芙蓉区占9%。其中,岳麓区和望城区在最近三年土地成交占比,均现连年缩减态势;与之相对的是,雨花区土地成交占比升至18%,芙蓉区土地成交也快速蹿升至9%。

  热点板块价格坚挺,但号召力减弱

  今年上半年,长沙土地市场中各大板块表现差异较大——其中,热点板块价格仍旧坚挺,但号召力减弱的现象较为明显。

  以近来市场关注度最高的梅溪湖、洋湖、滨江新城三大板块为例,湖南中原半年报指上述三大热点板块地价一路走稳,依然为内六区地价标杆区域。2014年上半年,三板块整体成交金额占内六区38.8%,同比下滑12.6个百分点。相比于2013年同期,片区市场号召力有所下降,其中滨江新城为甚,梅溪湖片区最为稳定。

  从这三个板块,今年上半年成交情况“横比”来看——滨江新城上半年楼面地价为3923元/㎡,相比2013年全年上涨13.76%;洋湖垸上半年楼面地价为3504元/㎡,相比2013年全年下跌4.80%;梅溪湖板块上半年楼面地价为3002元/㎡,相比2013年全年上涨4.17%。

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