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房企海外发债融资速度加快 内地囤地拿地火爆
安仁房产网 www.330735.com 更新:2013-06-07  来源:经济观察网

  海外资金,正在源源不断地流入国内房企的腰包。紧随而来的,是这些企业在土地市场上一掷千金的身影。

  井喷

  根据中国指数研究院公布的统计数据,今年1月至5月9日,上市房地产公司在海外发债融资金额759亿元,超过去年全年25%。

  这些发债的企业包括万科、龙湖、金地、佳兆业、花样年等企业,其中佳兆业、花样年,今年发债次数都不止一次。

  海外市场普遍实行降息、宽松货币政策,被认为是中国房企在海外大幅融资的重要背景。2013年以来,美联储重申继续实行量化宽松政策;日本央行4月4日推出了该国史上最大规模的宽松措施;欧洲央行5月2日降息至历史最低,对存款负利率持开放态度。

  宽松货币政策导致资金大量涌入新兴市场。有媒体引用世界银行的分析报告显示,今年前四个月,新兴市场的资金流入量较上年同期激增42%,达到640亿美元。

  纽约证券交易所北京(楼盘)代表处首席代表刘亦浩表示,发股和发债是融资的两种方式,一般情况下,在股市低迷时,企业会更倾向于选择发债来融资,因为此时发股,股价较低,股东权益被摊薄得多,但现在股市并不算低迷。“不能说股市不好,只能说是量化宽松政策导致的。”刘亦浩表示,如果利率能达到7%-8%,是很有吸引力的,只要是能投债券的基金都会来购买,以美元计价发债,投资者会来自全球。

  根据中国指数研究院的统计数据,今年前5个月以来房地产公司在海外发债,发债平均利率,只有2月份是5.5%,其余四个月的平均利率都在8%-9%之间,这一利率水平即使对国内资金都很有吸引力,更何况是对海外资金。

  “年初企业对2013年销售预期高,因此资金需求大。海外发债的资金,会较多地用于在土地市场的扩张。”中国指数研究院企业研究副总监白彦军表示。

  土地市场的盛宴,是此轮海外融资井喷的想象力所在。

  拿地

  今年国内土地市场分外热闹。在3月中央政府宣布又一轮房地产调控以后,土地市场的热度并没有任何减弱,这一点,与以往的调控,存在明显的反差。

  根据中原地产市场研究中心统计数据,今年前5个月,全国4个一线城市合计土地出让金高达1411.8亿元,同比上涨了350%。北京的土地出让金高达约620亿元,接近去年全年的647亿元。

  这和企业海外融资有什么关系呢?

  看看佳兆业的例子。佳兆业今年的海外融资活动颇见成效。1月,以10.25%的利率,海外发债5亿美元;2个月之后,再次发债5.5亿美元,利率成本较第一次发债降低了1%以上;4月,又以不到7%的更低利率,发行18亿人民币优先票据。短短四个月,佳兆业就在海外市场融资超过80亿元人民币。

  佳兆业在三次发债公告中都表示,融资所得款项将用于偿还到期票据、作为一般营运资金。

  5月以来,佳兆业分别在广州(楼盘)、深圳(楼盘)、上海(楼盘)、杭州(楼盘)拿下5幅地块,总地价款约56亿元。前5个月,其拿地支出达到81亿元。与其今年以来的海外发债总额相当。

  佳兆业只是一个缩影。这些海外发债的企业,都在土地市场拼抢。

  曾任职于一家上市房企的区域负责人对经济观察报表示,海外发债资金,在土地招拍挂以后,可以用于支付地价款。他所负责的区域公司2010年购买的一宗土地,就是用此类资金支付的地价款。2010年上半年,该公司以接近15%的年利率,海外发债超过7亿元人民币。几个月后,该公司以6亿多元的价格,拿得天津(楼盘)一块土地,就是用这笔海外发债资金支付的。

  海外发债资金,如何拿回国内买地?白彦军表示,海外发债资金肯定都会回到国内,有一种可以采取的方式就是“外保内贷”,即将境外资金存入银行位于境外的分行,由银行的境外分行出具担保函给位于中国境内的分行,分行收到这个担保函,为境内企业提供人民币授信。通过这种方式,境外资金无须汇入到境内。

  白彦军表示,这个过程中会产生一些费用。所以,企业海外融资的实际成本,比其宣布的融资成本要高。

  可以用于买地,是海外发债融资的重要优势。

  目前开发商的资金来源,除了销售回款外,还有三个主要的途径:银行开发贷款、信托以及海外融资。根据经济观察报搜集的数据,今年一季度,央行公布房产开发贷款新增2000亿元,去年同期只有1100亿元;房地产信托新增535亿元,比去年同期上涨68%。虽然融资金额同比都出现上涨,但是这两种融资方式,主要是以房地产项目为依托的,贷款要求严格的,会要求项目四证齐全、企业二级开发资质、30%自有资金等,这就意味着,很难拿这两种资金去买地。

  “开发贷款和信托,主要是以项目为依托。虽然也会有部分银行授信贷款,但获得的难度较大。”白彦军说。

  海外融资资金成为这些融资渠道中,最为便利的买地来源。更何况,是在地方政府推地欲望强烈的这样一个时期。正可谓一拍即合。国际量化宽松的资金,就这样,最终流进了中国地方政府的腰包。

  作者:胡芳洁

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